房产理财

投资土地 先搞清这3个问题

来源:未知 阅读: 2019-09-06 15:34 我要评论

随着美国房地产市场的高涨,于是许多人把目光投向土地市场,由于土地每平方呎价格相对房产价格较低,但如果找对投资地点,增值空间很大,甚至可以得到20倍到30倍的回报。这种回报是投资房产望尘莫及的,但等待时间也相对较长,适合作为长期的投资项目。

土地通常会随时间推移而升值,而且土地的成本更实惠,每平方呎可能只有2、3块美金,当然这是指在其他地区,在旧金山湾区是不太可能了。另外,土地的维护成本也更低,土地税和维护费用非常少,投资人更为省心省力。

但是,土地投资并不是没有风险,要是没有留心评估,也许就会让您的投资打水漂,甚至买错标的。相比房产投资,在众多投资者里并不太清楚土地的要点,所以我们将给读者们介绍一些案例,以及留心的重点。

买地兴建梦想家园 一瞬间破灭

在纽约的David Wade夫妇在Victor靠近Rochester买了1英亩土地,这块土地最吸引人的特点是位于一个小山上可以俯瞰高尔夫球场。这个地点可以说是非常完美。David先生思量着,要在这里建造47,000平方英尺的梦想家园。

然而当真正开始建房子时,他惊诧的发现,这座小山虽然已有百年,而事实证明,山脊的部分是人工搭建出来的,只是用推土机推平了。Davide先生花费了4万美元去掘地,只为了寻找稳固的土地,却是白费一场。这对夫妇失望怒火把卖家告上了法庭,而卖家的律师为了避免支付挖掘费用,声称David先生在购买前知道土地状况。

70岁老先生买到一张纸

另一个案例,一位70岁的老先生高兴地用13万美元买了“土地”,但哪知道只是一张“纸上不动产”,并不是真正拥有土地。那只是某个投资公司向大众贩售的共同开发的股份,实际上土地的产权在别人手中。也就是说开发得利,老先生才有回报,要是开发失败,钱可能都拿不回来。

由上面的案例,可以发现购买土地之前需要注意一些看不见的信息,到哪里才能找到这些信息呢?让我们为您一一介绍。总体来说,决定购买土地时,有3方面需要注意:1.确认这块土地的用地法规。2.土地质量和条件或周边设施。3.土地产权问题。

一、用地法规

根据这块地所在的位置,县政府或者市政府可能对您相中的那块地规定了用地类型,这些规定被称为用地法规(Zoning Code)。用地类型包括:独栋住宅、多家庭的住宅、商业用地、农业用地等等。如果您买到一块规定只能作为农用的土地,并希望建造住宅,就比较麻烦。买方可以到政府的城市规划部门了解这部分资讯。

除了用地法规,购地者还应该了解邻里协约(Covenants),以及是否有地役权(Easements)之类的规定。邻里协约主要包括,规定建筑物要用怎么样的材料、房屋最小的尺寸等等,这样的信息可以问土地开发商,或者邻里委员会。

什么是地役权?表示邻居或其他人,可能有权利使用您的土地,或许是便道,或许是出入口等原因的需要。这些情况可以考虑询问邻居。这些规定有可能会给您建造新房带来麻烦。

二、地质和条件或周边设施

关于土地本身的状况也是相当重要,不仅影响日后使用或租售,对自住的购地者更是重要。因为如果土地受到了污染,将可能对住户或使用者带来危害,可能是健康或是资金上的损失。

有的土地是非常独立的,或许是未经任何开发的地,这时对其评估是非常重要的,因此十分建议做一个土壤测试(Soil Test),以得知这块地是否曾经是垃圾堆填区、有没有汽油污染等等,这都可能使购买者蒙受损失,或是健康上的伤害。

在考虑买地的时候,还要考虑到一块地的“成熟度”,到底是一块尚未铺设水管、电缆和瓦斯的生地;还是周围已经有道路,有人流、车流会经过,是已经可兴建的熟地。土地的成熟度直接影响到投资的金额,还有投资的价值,差异很大,应该跟当地的城市开发委员会索取,他们会给出未来的城市规划。

许多土地投资专家还强调水源的重要性,建议买土地时要找到可用的水源。当买一块生地时,是否有水可用非常重要,但是只知道这块地有水源还不够,还要知道怎样把废水从地上排出去。

在城市里的土地,通常意味着这块地会有排污系统。但即使没有排污的难题,买家还要确保房子可以建在最理想的位置,干净水源不受排污系统的影响。

三、 土地产权问题

跟房产一样,土地同样有产权,最好在交易的时候通过产权协议(Warranty Deed)来交易,如果没有,一定要有产权保险(Title Insurance)的保障。这如同买了房子,却没有房屋产权,这种事千万要避免,因为一旦产权不是你的,就如前面那位老先生的案例,投资的命运只能掌握在别人手上了。

通常在投资一块土地前,要考虑并咨询以下这些问题:
1. 是否可建房子?
2. 这块地是否通过保险公司认证,认证是否还在有效期内?是否适合建常规的排污系统?或者贵一些的替代系统?
3. 土地边界是否清晰准确的标注出来?
4. 卖家是否能提供清楚的土地产权?
5. 这块地是否是你计划的类型和尺寸?
6. 这块地哪里可以建房子?计划建的房子是否违反既有的规定:区域、排污限制、路权、契约、沼泽地或其他规定?
7. 是否有合法的道路或通路权?谁来维护道路?
8. 是否有合适的临街来兴建?
9. 是否有留置权?地役权?或其它文契规定或土地侵犯?
10. 是否有湿地、水边、陡峭的山坡、历史文物古迹或其他地方、州、联邦法规的建筑限制?
11. 这块地是否之前用来存放旧汽车、农用化学、工业化学品或其它污染物需要清理的?
12. 是否全部或部分在河滩上?
13. 是否有足够的可用水?
14. 是否拥有水和矿物权利?
15. 土地上是否有濒危或需要保护的稀有动物?

 

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