房产理财

理财信箱:我应该卖掉56.5万美元的两单元连体房,并用钱去投资还

来源:未知 阅读: 2018-11-09 14:24 我要评论



亲爱的Moneyist,
我20年前购买了一座两单元连体房,现正在考虑把它售出。

我当时买这个两单元连体房支付了15万美元,并花了大约5万5千美元用在翻新和装修。 一位房地产经纪人建议以56万5千美元的价格出售整个房产,或将其转换为公寓,并以每个单元30万美元的价格出售。

目前每个单元的租金为每月1千9百美元。 没有抵押贷款,最大的年度支出是税收和保险,每年总计约6千美元。 该物业状况良好,我预计近期不会有任何重大开支。 全年都有些小维修和维护,年度费用通常不超过1千美元。

我还拥有另外两处房产,我自己的住宅和一个度假房。我的工作收入足以在没有租金收入的情况下继续生活。 (我经常旅行,并使用一些租金收入来支付旅游费用,剩余的部分用于投资。)我现在60岁,处于半退休,并计划在两年内完全退休。 我有几个退休账户,包括传统退休金账户,简化的员工养老金(SEP)和Roth IRA,没有债务。

我应该出售该两单元连体房,并把卖房收益用来投资,还是继续保留房产并继续收取租金呢? 最近的市场波动使我考虑再三,如何用卖房的收益来投资。 主要的问题是,出售两单元连体房并把卖房的收益用来投资, 还是保留房产并继续收取租金,能让我得到更多的回报。

路易斯安那州的Peggy
亲爱的Peggy
我不能告诉你该卖还是不该卖。 毫无疑问,你肯定已经见到了过去的几周股市的波动。

但是,我可以用更多问题回答你的问题。 目前看,把您的买房价格,装修费用和其他年度成本考虑在内,给你的原始投资的回报率每个单元大致为8%,两单元共为19%。 这相当不错,而且你的房产可能会继续增值。 这比您假如有一个股票占40%,固定收入占60%的401(k)账户7.2%的回报率略高。

你没有债务,可以避免任何财务灾难, 你正在顺利走向退休。 您的投资是多元化的:股票,债券和房地产。 可以请财务顾问仔细查看您的资产组合,根据每个资产的价值, 以确定对于您这个年龄段的人来说,这是否是一个聪明而合适的安排。 您应该对您的各种退休账户和房地产投资的投资风险感到满意。

俄亥俄州Willoughby Hills的注册会计师Gerald Wolanin为你提出一个解决方案: 根据IRS Code Section 1031免税交换要求条款出售房产,并将收益投资到接受1031资金的房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust, REIT)。 他说:“这将推迟因出售房产而应缴纳的联邦资本收益税款,继续获得月度/季度分红,并取消了任何管理物业的要求。”

“房地产投资信托基金(REIT)股票的房地产受益人应享有REIT股票的基数股值的逐步上升,从而永久取消了因原有房产出售和未来房地产投资信托基金股票升值而造成的联邦资本增值税,” Wolanin补充道。 如果你想走这条路,一个警告:并非所有REIT(房地产投资信托基金)都会接受1031交换的收入,所以选择可能更有限。 请咨询税务和房地产律师,因为美国国税局要求的非常具体。

另一方面,虽然管理这套公寓麻烦, 但它的收入稳定。鉴于过去20年的物业价值大幅升值,这是一个相对安全的赌注。 当您出售它时,您将不得不支付资本利得税,然后您将面临同样的,也许更困难的任务。 你需要决定在哪里明智而安全地投入这笔钱,这样你在未来20到30年内可以放心? 你可能会发现自己又回到了起步的地方,回报率也差不多。

新墨西哥州Albuquerque的Better Money Decisions的首席执行官兼高级财务顾问Lorraine Ell还有其他问题:“您是否有充裕的资金储备用于未来的房地产翻修? 如果租房在一段时间内空置怎么办? 来自其他来源的收入是否足够? 你提到你目前的收入可以支付日常开销,而不需要租金收入。但是当你两年后退休的时候是否会发生变化? 在你这个年纪,你还想要做管理租赁物业所需的额外工作吗?”

您还可以为该物业重新贷款,并拿这笔钱投资到其他地方。

一句话:这些都是好问题。 我的直觉告诉我,当你年满60岁时, 考虑应该如何处理这个出租房是绝对正确的。现在是改善财务状况,并提出棘手问题的最佳时机。 但也许2018年不是该做决定的时候。

 

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