房产理财

美国房贷利率的点数(Points)是什么?

来源:未知 阅读: 2018-11-09 14:02 我要评论

有读者问:「你好,我最近和我老公正在办理买房手续,想请教一下一个事,因为我们信用不够,所以我找了一个信用高的亲戚一起买房,现在银行说,如果我们自己还款的话,需要给5000刀就会有4.85%的利率,如果不出这5000刀,那就会变成5.35%左右的利率,[...] 我就想知道银行真的有这样的规定吗?」

这位读者的这个问题,就是我要写的一个知识点:美国房贷的 points。

Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息,一个点通常等于贷款额度的百分之一;而所降低的利率则通常是(点数 x 0.25)。比如说,100万的房子,首付20万、贷款80万、30 年固定利率,银行可能给你三个选择:
1. 4.750% 的利率,没有 points。
2. 购买1个 point,利率降低为 4.500%,减少了 0.250%。
3. 购买 1.5 个 points,利率降低到 4.375 %,减少了 0.375%。

这是什么意思呢?

● 选择(一)很直观,没什么好说的。
● 选择(二):利率降低、未来你要支付的利息会少,但是你在 close 的时候要一次性支付(贷款总额 x 点数%)=(800,000 x 1%)= $8,000 美元。
● 选择(三):利率更低、未来你要支付的利息更少,但现在你要一次性支付(800,000 x 1.5%)= $12,000 美元。

以前有读者问过我:美国买房 closing cost 大概是多少?这个问题其实很难回答,因为有很多变数,其中一个很大的变数就是:你是否会购买 points?购买几个 points?这会极大地增加或减少你的 closing cost。

正式贷款之前,mortgage 公司都会给你出预估单(estimate),若有这种「buying down the rate」的额外费用,里面会注明,可能就叫「points」,也可能叫「discount points」、「origination points」、「points fee」等,若不明白这是什么,应该问 mortgage 公司 -- estimate 上有任何看不懂的地方都应该问清楚。

上面我假设的三个选择,实际上相当于三种支付利息的方式:(一)是30年付清所有利息,(二)和(三)则是把利息的一部分拿出来、一次性付清。当然,正如所有的分期付款一样,一次性付清和分很多年付清的总金额是不一样的;假设一次性付清的利息是 $5,000 美元,若分30年付清就不止 $5,000 美元了。

Points fee 是银行(lender)自己定的,合法、也合理。通常情况下,选择权在你手里,你可以买 points 提前支付部分利息、也可以不买 points 所有利息以后慢慢还、还可以换一家银行贷款。不过,并不是所有的银行、所有的贷款种类(ARM 1/5、ARM 1/10、15 year fixed、30 year fixed)都会提供这两种选项,有时银行要求你必须买1个 point、利率 4.375%,有时银行就是 4.750% 利率、你想买 points 都不给。

回到这位读者的第一个问题:银行说「给 5000 刀就会有 4.85% 的利率,如果不出这 5000 刀,那就会变成 5.35% 左右的利率」,这其实就是花 5,000 美元降低 0.5% 的利率,大约相当于购买2个 points。如果上述假设适用的话,这位读者的贷款总额大约是($5,000 ÷ 2%)= $25 万,不知我的猜测是否正确?

至于哪种方式更合适你,取决于很多因素,最重要的两个是:(1)你现在手上缺首付/现金/closing cost 吗?(2)你打算还多长时间房贷,是否打算住几年就卖掉?上述两种选择方案,大约 8.5 年后会持平;不足 8.5 年就卖掉,则不买 points 划算;超过 8.5 年、住的时间越长,则买 points 越划算。

 

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